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不動産の取得時期の扱い

2023年07月30日

日本の不動産を譲渡した時に、アメリカの税金はどう関係するのか。

もともと日本に住んでいる日本人が、日本の不動産を譲渡してもアメリカの税金とは接点がない。

その日本人がアメリカの市民権、グリーンカードを取得したり、アメリカに長期間滞在することで税務上のアメリカ居住者となる。アメリカ居住者は全世界所得課税を受ける事になり、アメリカの税金が入り込んでくる。

アメリカの税務上の居住者になって不動産を取得し、譲渡をする場合はその譲渡益(譲渡損)はアメリカの税務上の居住者である期間に入る。そのままアメリカの税金を考える。わかりやすい。

取得と譲渡の片方がアメリカの居住者ではない場合がある。

不動産の取得時にアメリカの居住者ではない:取得時のコストをそのまま使い計算する。取得した時はアメリカの非居住者なのだから、その期間を外しアメリカの居住者になった時からの譲渡損益を認識させてほしいと言ってもそうはならない。

日本の不動産の譲渡時にアメリカの居住者ではない:アメリカの税金からは外れる。

アメリカの非居住者になればアメリカの税金からはずれるんだと考える。ならば、非居住者になるようにする。アメリカ市民・グリーンカードを持っている人は放棄手続きを行い、ビザで長期間アメリカに滞在している人は、帰国すれば良い。

ところがやっかいなことにアメリカ市民とグリーンカードを持っている人には出国税が立ちはだかる。ビザで滞在の場合は出国税はない。この出国税は不動産を譲渡していなくても、値上がりしている評価益にあたかも譲渡したものとして課税を行う。実際に不動産を譲渡していないから、手元に税金を払うお金がない。それでも課税されてしまう。

この時に、困るのは先祖代々の不動産で、一体、取得した時にいくらだったかわかりようもない。アメリカは相続の場合は、相続時点の市場価格を取得価格とすることが許される。これでかなり救われる。さらに市民権・グリーンカード取得を不動産取得時の価格として認めてくれる。

だったら出国を伴わない時でも、取得した時はアメリカの非居住者なのだから、その期間を外しアメリカの居住者になった時からの譲渡損益を認識とならないのかと思うが、そうはできていない。

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