注意が必要です

先日、新聞に社宅としてマンション借りて家賃を払っていたら、マンションのオーナーが外国人だったので、源泉課税を行っていなかったために追徴課税が発生したという記事があった。マンションを借りて、さらに税金が発生したという日本国内の話だ。

所得税法では非居住者から日本国内の不動産を借りて賃料を支払う場合、その金額の20.42％を非居住者の所得税分として借主が源泉徴収し納税しなければならなかった。言われるとなるほどと思うも、法人だったわけで、自然人の場合はどうなるのかとわかりやすくはない。

アメリカの場合では、外国人（自然人・法人）が所有するアメリカの不動産を譲渡した場合、源泉課税が発生する。1980 年に制定されたFIRPTA（外国不動産投資税法）がある。

外国人投資家が米国の不動産（土地、家屋など）を売却する場合、通常、譲渡益に対してキャピタルゲイン課税が発生する。仮に日本人がアメリカの不動産を30万ドル以上で譲渡すると、譲渡契約の履行時に売却価格の15％が源泉課税されてしまう。

売主がキャピタルゲインの税金を支払うことを確実にするために、FIRPTA では、不動産の買主が譲渡価格の 15% を源泉徴収し、 IRS に納めることを義務付けている。これは、売主の税金の支払いの保証金のような役割を果たす。

多くの場合は譲渡益の20％課税（１年以上保有）になるので、売却価格の15％は税金の払いすぎになる。そのため譲渡した年の申告を行い、過大支払い分を返してもらうことになる。

日本人が当事者であっても、譲渡者がアメリカ市民・グリーンカードホルダー等ならばこの源泉徴収義務は除外される。

万が一、米国の不動産を日本人の間で売買し、譲渡した人が１５％の源泉税を払わず、購入した人が源泉徴収義務者なのに源泉徴収していないとなると面倒なことになりかねない。しかし、この不動産が外国に存在する場合、FIRPTAからは除外されている。

日本に居住するアメリカの不動産のオーナーがアメリカの不動産を賃貸しても、テナントが賃料の源泉徴収を行うことはなく、オーナーは自らアメリカの税務申告を行うことになる。