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不動産譲渡益の控除

2021年09月26日

住んでいる家を譲渡すれば、キャピタルゲインやキャピタルロスが生ずる。連邦税ではキャピタルゲインに対し、独身では25万ドル、夫婦合算申告では50万ドルの譲渡益控除がある。これは大変ありがたい。

譲渡する時点で、過去5年において2年以上その家を所有し、住んでいることだ。日本の不動産だから対象外ということはない。但し、自分たちがそこに居を構えて、住んでいなければならない。投資用の不動産や別荘は除外される。

夫婦であれば、どちらか一方の人が住んでいれば良い。片方の配偶者が、この間に海外や別の場所に住んでいても、片方の配偶者が住んでいれば、その期間をカウントできる。また連続して住まないといけないというのではなく、過去5年の間に居住していた期間を累計して2年以上だと条件に合う。

自分の家として住んでいたとしても、高齢で老人ホームに移らなければならないこともある。あるいは病気やけがで病院に長期に入院しなくてはいけないこともあろう。その費用を捻出するために不動産を譲渡せざるを得ないとする。こうした健康上のやむを得ない理由があるなら、老人ホームや病院にいる期間も自分の家に住んでいた期間としてカウントできる。

更地の場合は、住んでいないために基本的にはその条件に合わない。しかし、譲渡するに際して建物を壊して更地になっているとする。建物を取り壊す前に、自分の家として住んでおり、時間的な要件を満たせば更地故にダメというわけではない。

また、2年の条件に満たない場合であっても、満額ではなく部分的に控除を使える場合もある。それぞれの状況に応じて譲渡益の控除を使える可能性があり、初めから控除を使えないと諦めることはない。

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