着地点は同じでも

アメリカの税務上、不動産賃貸事業に実質的に関与しているか、またはほとんど関与せずに賃料から経費を控除した純額のみを受領しているかによって、税務上の扱いが異なる。つまり、アメリカ非居住者の賃貸活動が受動的であるか能動的であるかという点が焦点となる。

受動的賃貸活動
外国に居住するオーナーが不動産の管理や維持にほとんど関与しない場合、その賃貸活動は「米国の事業または商業に実質的に関連する」とはみなされない。この場合は受け取った賃料総額に対して一律30%の源泉徴収税が課され、経費や減価償却などの控除は認められない。

能動的賃貸活動
オーナーが不動産の管理や維持に実質的、継続的、定期的に関与する場合、その賃貸活動は「米国の事業または商業に実質的に関連する」とみなされる。これはオーナー自身が直接活動していなくても、オーナーの代理として不動産管理会社が以下のような業務を積極的に行っている場合も、能動的な活動と判断される。

賃借人の募集
賃貸契約の交渉
賃料の徴収
修繕の手配
費用の支払い等

能動的賃貸活動の場合の税務上の利点として、賃料収入から、不動産税、修繕費、減価償却費、管理費、住宅ローンの利息などの関連費用を控除できる。結果として、賃貸事業が税務上マイナス（損失）になることも一般的だ。

能動的賃貸活動の場合は、Form W-8ECIを不動産管理会社に提出する。これは事業活動の宣言となり、源泉徴収が免除される。非居住者オーナーはForm 1040-NRをIRSに提出して賃貸所得を申告する。

Form W-8ECIを提出していない場合は、賃料から源泉徴収されて不動産管理会社からオーナーに源泉徴収票（Form 1042-S）が発行される。Form 1040-NRを申告することで最終的な税額が計算され、過剰に徴収された税金は還付されるが、還付金の受け取りまで半年程度かかる場合がある。