これは違うのでは

東京都心のマンションの値上がりは驚くほどで、もはや普通のサラリーマンが購入できるレベルを超えてしまっていると言われる。そうしたマンションは外国人投資家や一部の投資家が購入し、実際に居住していない空き部屋が70％というマンションもあるという。マンションの購入が投資となっている。70％が空き家というのは驚いてしまうが、何も東京に限ったことではなく、ソウルは東京以上に激しく80％が空き部屋というケースもあるというので、世界的な流れなのだろう。
アメリカの投資家も多いと聞く。アメリカの観点では為替だけではなく、1031 交換（section 1031 exchange）も影響していると思う。この仕組みは、特定の事業用または投資用不動産を売却し、得られた利益を別の同種不動産に再投資した場合、キャピタルゲイン税の課税を繰り延べできる制度だ。アメリカだけでなく日本を含む海外の不動産も対象となる。
1031交換の本来の目的は、経済活動の促進にある。投資家が不動産を売却する際、その利益に多額の税金が課されると、次の投資に回せる資金が減少し、不動産市場の流動性が低下する。しかし、1031交換を利用すれば、売却益を税金として納めることなく、次の物件に再投資できるため、不動産市場の活性化を促す効果が期待される。これにより、投資家はより長期的な視点で不動産を保有・管理し、資本を効率的に再配分できるようになる。
しかしながら、現実の投資家にとり最大の関心事は、この制度が提供する課税の繰り延べだろう。つまり投資用不動産を譲渡してキャピタルゲインが発生しても、1031交換を繰り返すことで、投資家はキャピタルゲイン税の支払いを事実上、無期限に先送りすることが可能となる。
これは大変なインパクトがあり、生きている限り拡大再投資していけばそのキャピタルゲイン税を支払わない。でも生きているうちにどこかでその不動産を譲渡したら、キャピタルゲインが実現すると言われるだろう。
ならば相続で子供に渡したらどうなるか。アメリカは相続開始日の市場価格が取得コストとして塗り替えられる。ということは、キャピタルゲインの課税がないままに、相続でも税金がかからずにその財産は配偶者や子供のものになってしまう。これは富の集中を助長してしまう。1031交換は本来の目的から外れてしまっているのではないかと思える。