不動産譲渡益が非課税？

トランプ大統領が、不動産の譲渡益をすべて非課税にする可能性があると報じられている。とても大きな話に思えるが、現行制度でも多くの人は不動産譲渡益の課税を免れている。

現時点では、自宅を売却し譲渡益が発生した場合、独身なら最大25万ドル、夫婦なら最大50万ドルまで譲渡益を所得から控除できる。このため、多くの人が自宅売却による譲渡益については課税対象外となっている。

ただし、これには条件がある。売却日までの5年間のうち、少なくとも2年間、対象不動産を所有し、かつ主たる住居（main home）として居住している必要がある。

夫婦の場合、所有期間については配偶者のいずれか一方が満たせばよいが、居住期間の要件は両方の配偶者が2年間、その住宅に居住している必要がある。ただし、5年間のうち合計2年以上であればよく、2年間が連続している必要はない。また、居住期間については所有者がどちらか一方であっても両方に適用される。

この控除は2年に1回しか利用できない。これは、短期間に複数回の不動産譲渡を行って課税を回避することを防ぐための規定だ。

さて、日本人が仕事の都合などでアメリカに渡り、アメリカで不動産を取得するケースがある。一定期間アメリカで働いた後、夫は既に日本へ帰国し、妻と子どもだけがアメリカに住み続けていることがある。この家を売却した際に50万ドルの非課税控除を受けられるのか。

この場合、夫が過去5年のうち2年間アメリカの家に住んでいたのであれば、たとえ3年前に帰国していたとしても、夫婦合算で50万ドルまで控除を受けることができる。つまり、2年以上の所有・居住要件は「5年間の期間内で通算2年以上」でよく、主たる住宅であった場合は、売却時点で必ずしも居住している必要はない。

なお、譲渡益が50万ドルを超える場合には、超過分について課税される。よって、これを上回る譲渡益が見込まれる場合、もしもトランプ大統領による譲渡益非課税の制度が実現すれば、大きな恩恵となる。

また、日本人の場合、帰国して日本の税法上の居住者となると、アメリカの不動産を売却しても日本側で課税される可能性がある。したがって、帰国する前、すなわちまだアメリカの居住者であるうちに不動産を売却した方が有利になることもある。不動産の売却も時期を見極めることが大事だ。